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  海润京丰资产评估事务所(普通合伙)(简称海润京丰),是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性专业评估公司。公司汇聚了大批行业精英,数十位法律、经济、会计、工程技术领域的高级专业人才,同时与国外著名评估机构及专业准则委员会保持着密切的合作关系。公司具备先进的评估方法和手段,完善高效的管理体系和服务团队,是一家集人才、技术、经验于一体的资深评估机构。目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部,我们的团队将一如既往的为广大客户提供一对一的免费咨询服务及专业的资产评估服务。

   

厂房评估

一般来说,工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失,可分为三个阶段,即:搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示,即开始从零开始逐渐上升(搬迁准备阶段),上升至较高值(搬迁阶段),然后从较大值逐渐下降至零(搬迁后生产恢复阶段)。(拆迁补偿评估)
 城市房屋拆迁估价指导意见使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上,在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作出一定努力,但相关条款表述仍有诸多不够明晰之处 给予被拆迁方平等协商地位12月初,建设部下发了城市房屋拆迁估价指导意见(以下简称意见)。尽管这个意见只不过是一个法律效力次于行政法规的部门规章,但却受到了国内各界尤其是城市住房拆迁涉及的主要利益群体的广泛关注。作为主管部门,建设部的行动十分低调,记者一再联系采访,其有关部门均表示“问题敏感,一律不接受采访”。
  以往的拆迁,补偿额度总是由拆迁人单方面确定,评估标准极不透明公开,由此直接间接引起的拆迁纠纷和群体上访甚至血案不胜枚举。此番意见的一个重要精神,就是要规范房屋拆迁估价行为,提高拆迁估价的公正性,保护被拆迁人的利益。意见规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定,部分赔偿项目拆迁双方可以协商决定,这便为当事双方提供了平等谈判的契机。
  此外,意见规定,房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。这实际上就是将调整房地产财产关系而应给予的补偿单独考虑,也就是说承认拆迁是一种财产关系调整,这是一个较大的进步。
  长期代理拆迁案件的北京市英岛律师事务所邓泽敏律师评论说:“从部分内容看,至少在某些形式上,拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上。”
  较为一致的评价是,意见的精神如能真正落实,应能大大提高拆迁评估的公正性,对被拆迁人的利益有较为合理的补偿。
  仍有大量“法律空子”
  记者在对有关学者和拆迁当事人的采访中也了解到另一种看法。他们认为,意见作为一个部门规章,其实是对城市房地产管理法等有关法律的具体化和细化。尽管它在规范拆迁行为和保护被拆迁人方面作出一定努力,但是由于相关条款表述较为模煳,有诸多不够明晰之处,仍然留下大量侵害被拆迁人利益的“法律空子”。
  房屋拆迁估价的技术标准十分重要,它直接影响到评估价格。城市房地产管理法第33条的规定明确而严谨,它指出,房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估标准,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地市场价格进行评估。但是意见中仅仅规定“拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格,结合被拆迁房屋的房地产状况进行”,相对便显得含煳和简单。
  对于开发商而言,当然是拆迁成本越低,利润就越高而对于地方政府而言,土地出让金也是一项重要的财源,且拆迁的成果往往和城市的发展建设紧密联系。事实证明,正因为拆迁总是涉及诸多方面的利益,有关法律法规和政策一旦稍有模煳之处,“公正、公平、公开”六字原则在地方政府的执行过程中便有可能打上折扣。因此有拆迁户大胆表示,希望能够在拆迁当中聘请外地的评估机构进行评估,因为“当地的都是和地方政府站在一起”。
  不应忽视补偿被拆迁人的土地使用权更加不容忽视的是,有专家分析,意见一个突出而微妙的特点,就是土地和房屋的评估没有分别考虑。
  在意见中,对于估价的主要定义是“房屋拆迁估价”,通篇几乎对“土地”二字避而不谈。尽管意见的第二条强调了这种估价行为是针对国有土地上房屋的拆迁,但是通篇没有明确提到估价的目的之一,是对于被拆迁人因拆迁而导致其所拥有的国有土地使用权的丧失进行补偿。
  这个问题非常关键。以北京市多年沿袭的“危改”制度为例,据北京市建委开发办拆迁处一位工作人员介绍,以危改立项土地均可先期以划拨形式取得使用权。其中的经营性项目,直到项目后期再由开发商向政府部门补缴土地出让金,对于回迁部分,则根据拆迁人调查统计的回迁数据免收土地出让金。划拨用地,国土部门需向用地人签发建设用地批准书,凭建设用地批准书、规划用地许可证、金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明文件、拆迁计划、拆迁方案、拆迁资质证明文件等向区、县国土部门申请拆迁许可证。
  法律专家认为,较大的问题是被危改拆迁的国有土地上的百姓,是否拥有相应的土地使用权。如果证明其确实拥有,拆迁和批地的合法性便要受到置疑,而补偿标准亦不能单方面确定。此外作为取得土地使用权的代价,土地出让金的分配将更加复杂。从这个意义上看,拆迁当中的矛盾根源,在于现有体制能否真正保护公民的财产权不受侵害。
  总而言之,拆迁评估仅仅是拆迁程序中的一个步骤,而拆迁当中诸多矛盾的真正焦点,其实是能否明确和保护被拆迁人的土地和房屋的财产关系,否则有关法规难免在关键问题上做模煳的文字游戏。在这个意义上,意见只能说是迈出了很小的一步。


关键词: 厂房拆迁评估 企业拆迁损失评估 企业征地用地评估

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